L’équipe de Maîtres HEYTE, GRARDEL et LAGARDE, ainsi que leurs collaborateurs, est là pour vous accompagner tout au long de votre processus d’acquisition de biens immobiliers, comme elle le fait depuis plus de 30 ans. Nous comprenons parfaitement les défis uniques que représentent les ventes sur saisies immobilières, et nous sommes dotés de l’expertise approfondie nécessaire pour vous guider à travers ces transactions complexes.

En quelques mots, une vente sur saisie immobilière est une procédure légale par laquelle un bien immobilier est vendu aux enchères publiques dans le but de rembourser une dette impayée. Cela se produit généralement lorsque le propriétaire d’un bien immobilier ne parvient pas à rembourser un prêt hypothécaire ou une dette garantie par le bien. Le débiteur peut néanmoins être judiciairement autorisé à vendre son bien de façon amiable.

Ces ventes ont lieu tous les 1ers et 3èmes mercredis du mois à partir de 14 heures pour le Tribunal Judiciaire de Lille, et vous pourrez faire confiance à notre cabinet d’avocats spécialisé dans les ventes sur saisies immobilières pour bénéficier d’un accompagnement juridique performant et d’une attention personnalisée.

Article L311-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix.

Que ce soit pour la visite du bien et la publicité préalable de la vente aux enchères, la représentation des clients lors des adjudications ou le suivi des dossiers post-adjudication, nous sommes votre partenaire juridique pour vous représenter lors de ces transactions complexes.

En effet, concernant la visite du bien, en matière de saisie immobilière, il est important de noter qu’il n’existe aucune garantie de vices cachés et que vous ne disposez d’aucun recours contre le débiteur saisi. Les biens vendus aux enchères sont acquis dans leur état actuel, sans garanties supplémentaires.
Lorsque vous participez à une vente sur saisie immobilière, il est essentiel de comprendre que vous acceptez le bien tel qu’il est, avec tous ses défauts apparents ou cachés. Cela signifie qu’il est de votre responsabilité d’effectuer toutes les vérifications et les investigations nécessaires avant de soumissionner ou d’acheter un bien.

Cette typologie de vente présente de nombreuses contraintes, ce qui explique la rareté des acteurs sur ce marché. La force du cabinet Keras Avocats est alors de vous accompagner dans ce processus notamment grâce à son implantation au Barreau de Lille ainsi qu’au Barreau de Paris, mais une mobilité sur toute la France métropolitaine est également possible.
Afin d’assurer des ventes dans les meilleures conditions pour les vendeurs et les acquéreurs, le cabinet Keras Avocats est spécialisé dans chacune des étapes du processus :

LA VENTE FORCÉE

Lorsqu’une vente amiable n’a pas été autorisée ou a été autorisée mais non validée par le juge de l’exécution, une vente forcée, également appelée vente par adjudication, est ordonnée pour le bien immobilier saisi. Cette vente a lieu aux enchères publiques lors d’une audience devant le juge de l’exécution. Cette audience doit se tenir dans un délai de deux à quatre mois à compter de la décision ordonnant la vente forcée.
Avant le prononcé du jugement d’adjudication, une large publicité de la vente doit être réalisée et des enchères peuvent être faites. Cela permet d’informer le public de la vente à venir et de permettre aux potentiels acheteurs de faire des offres sur le bien immobilier.
La procédure de vente sur saisie immobilière est supervisée devant le juge du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Elle implique plusieurs étapes, notamment :

1. Les enchères

En principe, toute personne peut participer aux enchères, à condition de fournir des garanties de paiement et de ne pas être légalement incapable (par exemple, les mineurs non émancipés ou les majeurs sous tutelle non représentés). Cependant, il existe des limitations pour certains individus, tels que le débiteur saisi lui-même, les auxiliaires de justice impliqués dans la procédure et les magistrats de la juridiction concernée par la vente.

Les enchères commencent au montant fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire rendue suite à un recours du débiteur. Un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire où la vente a lieu doit porter les enchères, chaque avocat étant autorisé à représenter un seul mandat. Avant de porter les enchères, l’avocat doit recevoir une garantie bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix, avec un montant minimum de 3 000 €.

Les enchères se terminent lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Le juge constate immédiatement le montant de la dernière enchère, qui est considérée comme le prix d’adjudication.

En l’absence d’enchères et si le montant de la mise à prix n’a pas été modifié par le juge, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office au montant fixé dans le cahier des conditions de vente. En revanche, si le montant de la mise à prix a été augmenté par le juge à la demande du débiteur, le bien est immédiatement remis en vente avec des baisses successives du montant, éventuellement jusqu’au montant de la mise à prix initiale. Si malgré ces baisses successives aucun enchérisseur ne se manifeste, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour le montant initialement fixé.
En plus du prix d’achat, les acquéreurs doivent prendre en compte les frais préalables et postérieurs liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Les frais préalables comprennent les dépenses engagées pour parvenir à la vente, tels que les frais de publicité, les diagnostics obligatoires, les frais d’huissier, et autres frais liés à la préparation et à la réalisation de la transaction.

 

2. Le jugement d’adjudication

Le jugement d’adjudication doit contenir toutes les informations spécifiées à l’article R. 322-59 du code des procédures civiles d’exécution.

Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d’adjudication vise le jugement d’orientation, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente. Il désigne le créancier poursuivant et, le cas échéant, le créancier subrogé dans ses droits. Il mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de l’immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire, le prix d’adjudication et le montant des frais taxés. Il comporte, le cas échéant, les contestations qu’il tranche.

Ce jugement est notifié par le créancier poursuivant au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire et à toute personne ayant soulevé une contestation tranchée par la décision. Un jugement d’adjudication peut faire l’objet d’un appel dans un délai de quinze jours à compter de sa notification, mais uniquement pour les éléments relatifs à la contestation.

Le titre de vente consiste en une copie du cahier des conditions de vente avec la formule exécutoire, suivi de la transcription du jugement d’adjudication. Ce titre de vente est enregistré au fichier immobilier selon les règles applicables aux ventes judiciaires, à la demande de l’acquéreur ou, à défaut, du créancier poursuivant la distribution. L’adjudicataire doit verser le prix sur un compte séquestre ou le consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations, ainsi que payer les frais de la vente, dans un délai de deux mois à compter de la date de l’adjudication définitive. À défaut, les enchères peuvent être annulées et l’adjudicataire défaillant sera responsable de la différence entre son enchère et le prix de revente, le cas échéant. De plus, il ne pourra pas réclamer le remboursement des sommes déjà versées.

L’adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et transfère la propriété à l’adjudicataire.

LES MODALITÉS PRATIQUES 

En ce qui concerne les honoraires, le cabinet Keras Avocats sollicite un montant de 1 650 € HT. Cependant, si le client n’est pas déclaré adjudicataire, aucun honoraire ne lui sera facturé. En cas de surenchère sur la propriété :

  • Si le client choisit de ne pas participer aux enchères lors de la surenchère, l’honoraire de 1 650 € HT sera réduit de moitié.
  • Si le client participe aux enchères mais n’est pas déclaré adjudicataire lors de la surenchère, l’honoraire de 1 650 € HT sera maintenu.
  • Si le client participe aux enchères et est déclaré adjudicataire lors de la surenchère, les honoraires seront majorés de 825 € HT.

Pour porter les enchères, le recours à un avocat est obligatoire. Vous pourrez à cette fin prendre attache avec le cabinet qui vous fournira tous les renseignements utiles pour préparer votre projet et vous indiquera les pièces nécessaires à la constitution de votre dossier (pouvoir, pièces d’identité, garanties de financement, …). Une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre (CARPAL) ou du liquidateur judiciaire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix et au minimum 3000 € (si la mise à prix est inférieure à 30 000 €) est exigé.

Outre le prix d’achat, l’acquéreur doit supporter des frais dits préalables (frais exposés pour parvenir à la vente : placards, publicités, diagnostics, frais d’huissier…) et des frais dits postérieurs (droits fiscaux d’enregistrement, frais de publicité foncière, …). Nous nous tenons à votre disposition pour étudier avec vous le budget global de l’opération en évaluant le montant des frais. 

 Après l’audience de vente, toute personne dispose d’un délai de 10 jours pour former, par l’intermédiaire d’un avocat, une surenchère en proposant le prix de vente augmenté de 10 %. Une autre audience est alors organisée sur la base du prix de vente majoré de 10 %, au cours de laquelle tout le monde peut à nouveau participer. La vente n’est donc définitive qu’à défaut de surenchère à l’expiration du délai de 10 jours de l’audience de vente. S’il y a surenchère, la vente est définitive le jour de la vente sur surenchère.

Les frais sont à régler rapidement dans les 10 jours qui suivent la vente définitive. Le prix d’achat doit intervenir dans le délai de deux mois de la vente définitive. 

C’est ainsi qu’en faisant appel au cabinet Keras Avocats, vous bénéficierez d’un accompagnement personnalisé à chaque étape de votre parcours d’acquisition. Nous priorisons la compréhension de vos besoins personnels dans le but de développer des stratégies juridiques sur mesure qui protègent vos intérêts.

Vous pouvez d’ores et déjà consulter notre site internet Keras Avocats, ou vous trouverez les annonces de ventes judiciaires devant les tribunaux lillois ou parisiens.